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住宅ローンに関する費用

住宅ローンを利用する際には多くの費用が必要となります。モデルルームで営業マンから「マンション購入代金の他に諸費用として売買代金の5%ほど必要です。」と説明を受けた方もいると思います。その諸費用の中で多くを占めるのが住宅ローンに関する費用なのです。
住宅ローンを借りる時にはどんな費用が必要なのかを理解し、マンションを購入する際、諸費用明細を見た時にあわてないようにしましょう。

●事務手数料

金融機関から融資を受ける場合、事務手続き上必要な費用が事務手数料です。住宅ローンの場合、借入金額や借入期間に関係なく、住宅ローン1件当たり○○円と決まっています。
銀行の住宅ローンの場合は31,500円の事務手数料が一般的です。
但し、デベロッパーの提携ローンの事務手数料は一般より高くなる場合がありますので確認が必要です。

「フラット35」の融資手数料は、取扱金融機関によって異なり、多くの金融機関では「手数料定率方式」と「手数料定額方式」の2つの手数料から選択できるようになっています。
「手数料定率方式」とは融資額に対して一定の料率を手数料として支払うものです。多くの金融機関で採用されている「融資額×2.1%」は、「フラット35」で3,000万円融資を受ける場合、融資手数料として63万円必要ということです。
「手数料定額方式」は融資額によって金額が変わるわけではありません。ローン1件当たり31,500円〜52,500円が多いようですが、105,000円という金融機関もあります。

「手数料定率方式」は当初に支払う手数料が高い反面、融資金利は低く、「手数料定額方式」は手数料は低いのですが、融資金利は「手数料定率方式」と比較して高く設定されています。

●保証料

住宅ローンを借入する場合、原則として保証人は不要です。その代わりに金融機関が指定する保証会社に保証を委託しなければなりません。その際必要な費用が保証料です。

住宅ローンを借入れ、返済が滞った場合は保証会社が金融機関に対して債務を一括返済します。一括返済されたからといって、保証会社に対して債務が残りますので債務を逃れることはできません。

それでは何のために保証料を支払うのでしょうか?

住宅ローンは何千万円と高額な借入になります。そのような高額の借金に対して保証人になってくれる人はなかなかいません。親兄弟でも躊躇してしまうでしょう。
そこで、住宅ローンを組む金融機関が契約をしている「保証会社」にお金を払って保証人になってもらうのです。その時支払うお金が「保証料」というわけです。

保証会社はその金融機関の系列の会社の場合もありますが、外部の保証会社の場合もあります。
保証料は借入金額が多くなるほど、借入期間が長くなるほど高くなります。それは保証会社が保証人としての負担が大きくなるからです。

また、借入人の勤続年数が短いとか、個人事業者で過少申告の場合などで、審査基準に満たない時は、通常の保証料の1.5倍から2倍の保証料を請求する保証会社もあります。これもリスクのある方を保証するためでしょう。

保証料の支払い方法は、「保証料外枠方式」と「保証料内枠方式」の2種類あります。

○保証料外枠方式

※融資額100万円の場合の保証料
借入期間 5年 10年 15年 20年 25年 30年 35年
保証料 4,580円 8,544円 11,982円 14,834円 17,254円 19,137円 20,611円

保証料を借入時に一括で支払う方法です。上の表はある金融機関の保証会社の100万円当りの保証料です。例えば、3,000万円を35年返済で借り入れた場合、
3,000万円÷100万円×20,611円=618,330円
の保証料が必要ということになります。

○保証料内枠方式
保証料を借入金利に上乗せして支払う方法です。「保証料外枠方式」と違い、保証料を一括で支払う必要はありません。通常、融資金利に0.2%上乗せし、毎月保証料を支払うことになります。
「保証料内枠方式」は全ての金融機関が取り扱っているわけではありませんので金融機関への確認が必要です。

保証料を一括で支払って毎月の返済を抑えるか、最初の持ち出しを少なくして返済金額を多くするか、みなさんはどちらを選ばれるでしょうか?

「フラット35」は保証料は必要ありません。また、一部の金融機関でも保証料が不要な住宅ローンもあります。

借入金額 印紙税
500万円以下 2,000円
500万円超
1,000万円以下
10,000円
1,000万円超
5,000万円以下
20,000円

●印紙税

金融機関と「お金を貸します、借ります」の契約を締結することを金銭消費貸借契約といいます。その契約書には印紙税が課税されます。印紙税は借入金額によって異なります。
仮に3,000万円の住宅ローンの契約書には20,000円の印紙税が課税されます。

●ローン斡旋手数料

マンションの販売会社やデベロッパーが住宅ローンを斡旋する場合、その販売会社やデベロッパーに支払う手数料です。販売会社やデベロッパーによっては手数料が不要な場合もあります。
通常、ローン1件当たり5〜10万円が相場のようです。ローン斡旋手数料は業界の慣習となっていますが、ローン斡旋手数料が必要な場合は重要事項説明書の中の「売買代金以外に授受される金銭」の項目に記載があるはずですから確認してください。

●つなぎ融資費用

「フラット35」などの借入をする場合、金融機関によっては融資実行日が○日と決まっていて、引渡し日に実行されない場合があります。そのような時は「つなぎ融資」を利用しなければならないケースが生じます。つなぎ融資の費用は購入者の負担となります。

事務手数料・金利・金銭消費貸借契約書印紙代が必要です。「つなぎ融資」の金額、融資を受ける期間によっては10万円を超える負担が生じますので、「フラット35」を利用する場合は、つなぎ融資が必要かどうかを確認する必要があります。

●抵当権設定に関する登録免許税

金融機関から住宅ローンを借入して購入する場合、金融機関を抵当権者、ローンを借りる人を設定者といい、抵当権設定登記を行います。その際課税されるのが抵当権設定登記の登録免許税です。
登録免許税は、借入金額に税率を乗じます。標準税率は0.4%、軽減税率は0.1%です。

軽減税率の適用を受けて3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の抵当権設定登記に関する登録免許税は
3,000万円×0.1%=30,000円
となります。

知っ得情報

団体信用生命保険

民間の金融機関の住宅ローンを利用する場合、「団体信用生命保険」(略して「団信(だんしん)」)に加入しなければなりません。「団信」に加入できない方は民間金融機関の住宅ローンは利用できないのです。一方、「フラット35」に関しては、「団信」の加入は任意となっており、住宅金融支援機構の団信制度が利用できます。

「団信」とは住宅ローンを返済中に本人に万が一のことがあった場合に、保険会社が本人に代わって住宅ローンの残高全てを返済してくれる制度です。万が一の場合とは、本人の死亡や高度障害になった場合です。

住宅ローンは高額で返済期間は長期間に及びます。返済期間の途中で何が起こるかわかりません。不幸にして本人の死亡や高度障害により収入が途絶えてしまったら、残された家族は住宅ローンの負担だけでも相当なものとなります。「団信」はそのようなことにならないように、家族が安心して暮らし続けることができる制度なのです。

■「団信」への加入
本人の健康状態を告知(「告知書」に記入)することによって加入できます。但し、現在の健康状態や過去の病歴によっては加入できない場合もあります。

■告知内容
告知書に記入する主な内容は以下の通りです。
・最近3ヶ月以内の医師の治療や投薬の有無
・最近3年以内の手術や2週間以上にわたる医師の治療や投薬の有無
・手足の欠損や機能障害の有無
・背骨(脊柱)・視力・聴力・言語・そしゃく機能の障害の有無

■保険料
民間金融機関の場合「団信」加入は必須条件となっているため、保険料は住宅ローンの金利の中に含まれています。そのため、住宅ローンの返済以外に保険料を支払うことはありません。

「フラット35」の「団信」は任意加入のため、保険料は別途必要となります。支払いは1年に1回。返済途中からの加入はできません。また、返済途中で脱退はできますが、再加入はできませんのでご注意ください。

■疾病保障付住宅ローン
最近では保険料は別途必要ですが、死亡、高度障害に加え、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病、3大疾病に高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変の4つの生活習慣病を加えた7大疾病を保障する住宅ローンも登場しています。

疾病保障付住宅ローンは、それぞれの疾病により保険金が支払われる条件が異なります。
診断により即座に支払われるもの、○日以上労働できない状態が続いた時に支払われるもの、労働できない状態が短期間の場合にはその期間の毎月の返済額相当分を保険金として支払われるもの、など様々です。つまり、病気と診断されたからといって、住宅ローンがチャラにならない場合もありますので、どのような状態になったらいくら保険金が支払われるかを理解しておく必要があります。

疾病保障付住宅ローンも本人の健康状態を告知することで加入できます。告知書に記入するだけなら、と簡単に考えてはいけません。もし、過去の病歴を正直に告知すると住宅ローンが借りられない恐れのある方が、「病歴なし」と偽ったとしたらどうなるのでしょう?

その場合、「告知義務違反」となり、保険金が支払われなくなったり、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められたりする可能性があります。そんな方は「団信」への加入が任意の「フラット35」を検討するのが良いでしょう。

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