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住宅ローンの返済方法の種類<元利均等返済と元金均等返済>

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。モデルルームでの資金計算では「元利均等返済」で算出するのが一般的なため、「元金均等返済」を知らない方も多いと思います。

「元利均等返済」と「元金均等返済」ではどちらが良いのでしょう?
それぞれの返済方法の特徴、メリットとデメリットを勉強しましょう。

●元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済額つまり、元金と利息の合計金額が同じ金額になるように返済する方法です。返済期間中金利が変わらなければ、毎月の返済金額は最初から最後まで一定です。但し、元金と利息の割合は毎回変わり、返済当初は元金部分が少なく利息の割合が多くなります。返済するに従って、徐々に元金部分の割合が増える仕組みです。

元利均等返済は返済額が一定であるため、返済計画が立てやすいというメリットがある反面、元金均等返済と比較して、元金の減りが遅く、総返済額も多くなるというデメリットがあります。

●元金均等返済

元金均等返済とは、借入元金を返済回数で割った額に、借入残高に対する利息を上乗せして返済をする方法です。
つまり、毎回返済する元金の額は一定であるため、当初支払う利息は多くなります。しかし、返済するに従って、利息の額は少なくなっていくため、毎回返済額も少なくなっていきます。

元金均等返済は返済当初から元金返済が多いため、元利均等返済と比較して元金の減りが早く、支払う利息も少なくなり、総返済額も少なくなります。一方、当初の返済額が多くなるというデメリットがあります。

■元利均等返済 返済当初は元金部分より利息部分が多く、徐々に元金部分が多くなる仕組み ■元金均等返済 毎月返済する元金部分は一定のため、返済するに従って、利息が減る仕組み
返済方法 元利均等返済 元金均等返済
メリット

毎月の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすい

元金均等返済と比較して当初の返済額が少ない

返済するに従って、返済額が少なくなる

元利均等返済と比較して総返済額は少ない

元利均等返済と比較して借入残高の減りが早い

デメリット 元金均等返済と比較して総返済額が多くなる

元金均等返済と比較して、借入残高の減りが遅い

返済当初の返済額が多い

取扱金融機関が少ない

知っ得情報

返済比率

年収 300万円未満 300万円以上
400万円未満
400万円以上
700万円未満
700万円以上
基準 25%以下 30%以下 35%以下 40%以下
金融機関は住宅ローンの審査に際して、年収に占める返済額の割合がいくらになるのかという審査基準を設けています。その割合を「返済比率」といいます。
左表はある金融機関の審査基準ですが、仮に年収450万円の方の「返済比率」は35%以下となり、年間返済額が157万5千円(450万円×35%)以下であれば、基準をクリアしているということになります。

借り入れを予定している住宅ローンが変動金利型の金利が1.625%(優遇後の金利)の場合でも、金融機関の審査はその金利で年間返済額を算出するわけではありません。金利が上昇した場合でも支払っていけるかどうかも審査対象となるため、現在多くの金融機関では審査する際の金利を4%として返済額を算出しているのです。

返済比率の対象となる返済額には借り入れ予定の住宅ローンのほかに、既存のローンも含まれます。現在クルマのローンを組んでいる方は、借り入れ予定の住宅ローンの返済額にクルマのローンの返済額をプラスしなければなりません。

例えば、Aさんは年収は450万円、変動金利1.625%で2,500万円の住宅ローンを35年払いで申込もうと思っています。Aさんには現在、毎月2万5千円のクルマのローンがあります。さて、Aさんは上記の基準をクリアするのでしょうか?

2,500万円を1.625%、返済期間35年とした場合の毎月返済額は78,086円、年間返済額は93万7千32円でクルマのローン30万円をプラスして年間合計返済額は123万7千32円となり、Aさんの返済比率は
1,237,032円÷4,500,000円=27.4% (<35%)
上記の基準をクリアしています。

しかし、金融機関の審査金利は実際に借りる際の金利ではなく、4%で計算されます。
そのため、2,500万円を35年払いで4%で算出すると、毎月返済金額は11万694円、年間返済額は132万8千328円となり、クルマのローン30万円をプラスして年間合計返済額は162万8千328円、Aさんの返済比率は
1,628,328円÷4,500,000円=36.1% (>35%)
基準をクリアできずにローン否決という結果になってしまうのです。

このように金融機関の審査は、返済比率をクリアすることが第一条件となります。しかし、審査の中で借り入れする方のライフスタイルなどは一切加味されません。例えば、子供が1人よりも2人の方が教育費などは多く要りますが、家族数に対する返済比率を設けている金融機関はありません。
金融機関がOKしたからと言っても、「借り入れできる金額と返済できる金額は違う」ということを頭に入れて返済計画を立てて下さい。

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