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住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利は「変動金利型」、「固定金利型」、「固定金利期間選択型」の3種類。モデルルームでは当初の返済額が低い「変動金利型」や「固定金利期間選択型」で説明されるケースが多いようです。しかし、金利が変わったら、固定金利期間が終了してしまったらどうなるのでしょう?
それぞれの特徴を勉強して、自分に合った住宅ローンを選びましょう。

●変動金利型■変動金利型

「変動金利型」は市場の金利に連動して、金利が変動する住宅ローンです。金利が変動するといっても常に変動しているわけではありません。1年間に2回、半年毎に金利の見直しを行います。

「変動金利型」の適用される金利は半年ごとに変わりますが、返済額は5年間変わらず、返済額の内訳、元金と利息の割合が変わります。

また、5年毎の返済額の変更において、たとえ返済額がアップする場合であっても、従前の返済額の1.25倍をアッパーとするというルールがあります。

そのため、「固定金利期間選択型」のように返済金額の変更は青天井ではなく、返済額が急激にアップするというリスクはありませんが、返済金額における利息の割合が増え、元金がなかなか減らないということにもなりかねません。さらに、利息が返済金額を上回ってしまう「未払い利息」が生じる可能性もあります。

「変動金利型」は「固定金利型」や「固定金利期間選択型」の中長期の金利と比較して低めで返済金額を抑えることができます。金利下降局面の場合は、金利が半年毎に見直されるため、そのメリットをいち早く享受きる商品といえます。また、「今は将来的な金利の動向がわからない」とか「もう少し先になってから判断したい」という時に、「変動金利型」を選択し、将来「固定金利型」に変更するという方法もあります。

いずれにしても「変動金利型」を利用するには、金利水準に注意を払い、金利が上昇しそうな場合には「固定金利型」や「固定金利期間選択型」などに金利タイプを変更することも考える、そんなセンスが必要です。

● 固定金利型■固定金利型

 「固定金利期間選択型」と「変動金利型」は返済途中で金利が変更されるローンですが、「固定金利型」は借入期間中の金利が借入時に決定するという商品です。

返済途中で市場金利の変動があろうと、「固定金利型」は将来にわたって、返済金額は一定で、もちろん金利の変動もありません。従って借入当初から完済までの総返済額もあらかじめ決定されており、返済計画が立てやすいということが最大のメリットです。

しかし、「固定金利期間選択型」や「変動金利型」と比較して借入時の金利が高いというデメリットがあります。低金利が続く時は、完済までの総返済金額が「固定金利期間選択型」や「変動金利型」より多くなるということもあります。

逆に金利が上昇基調の中では、当初の借入金利が高くても、最終的な総返済金額は「固定金利期間選択型」や「変動金利型」と比較して少なくなる場合があります。

「固定金利型」は一部の都市銀行で取り扱いがありますが、代表的な「固定金利型」は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した「フラット35」です。

「固定金利型」は全期間返済金額が確定するため、将来的な金利のアップにより返済が困難になりそうな方や、計画的に貯金が必要な方に向いているローンといえます。

金利の変動のない「固定金利型」は金利上昇基調の時はおすすめの住宅ローンです。

●固定金利期間選択型■固定金利期間選択型

一般的に銀行の住宅ローン商品は「変動金利型」です。「固定金利期間選択型」は一定期間金利が固定される「特約」を結ぶ住宅ローンです。金利が固定される期間は2年、3年、5年、10年が一般的です。

固定金利期間が短いほど金利は低く、各金融機関は「キャンペーン金利」と称して、2年、3年固定金利コースは金利1%前後とかなり低い銀行もあります。

「固定金利期間選択型」は当初選んだ固定金利期間終了後は、原則として「変動金利型」となりますが、再度その時点で「固定金利期間選択型」を選ぶこともできます。その場合、数万円の手数料が必要な銀行もありますので、チェックしておきましょう。

「固定金利期間選択型」のメリットは当初の金利が低い、ということです。また、固定金利期間は金利の変動がありませんので、その期間の返済金額は確定しているというメリットもあります。

一方、固定金利期間終了後の金利がどうなるか予測できないというリスクがあります。

「固定金利期間選択型」は「変動金利型」のように固定金利期間終了後の返済金額が金利改定前の1.25倍までというようなルールはありませんので、金利が上昇すれば毎月の返済金額に即影響してしまいます。つまり、金利変更後の返済金額は「青天井」なのです。

「固定金利期間選択型」は当初の金利は低く、誰もが利用したいと思う商品ですが、固定金利期間終了後の返済金額は必ず変動すると考えるべきです。そのため、その変動する返済金額に対応できる方には向いている商品と言えます。

知っ得情報

金利優遇

今や各金融機関の金利は「金利優遇」が当たり前となりました。「金利優遇」とは金融機関の店頭金利(基準金利)から優遇された金利のことです。金融機関は顧客獲得を目的として、他の金融機関と差別化を図るために競って低い金利を打ち出しています。私たちにとっては「金利優遇」により金利は低くなり、その分返済金額も抑えられるので、大変うれしい制度です。

しかし、「金利優遇○.○%」と表示されていても、「優遇」に2種類ありますので注意が必要です。
それは「全期間優遇」の場合と「一定期間優遇」です。

「全期間優遇▲%」は借入期間中、店頭金利マイナス▲%となります。
但し、金利タイプや固定金利期間によって優遇される金利が変わる金融機関がありますので注意が必要です。例えば、「変動金利型」と「固定金利期間選択型」の10年以上は店頭金利−1.0%、10年未満は店頭金利−0.7%というようなケースです。

一方、「固定金利期間選択型」にみられる「一定期間優遇」の場合は、固定金利期間中は大きく優遇されますが、固定期間終了後の優遇幅が小さくなるケースが多いのです。例えば「固定金利期間選択型」で5年固定を選択した場合、固定金利期間の5年間は店頭金利−1.5%ですが、固定金利期間が終了した6年目以降は完済するまで店頭金利−0.4%となる金融機関もあります。
「金利優遇○.○%」と表示してあっても固定金利期間終了後の金利優遇幅がどうなるのかの確認も重要なチェックポイントです。

「一定期間優遇」タイプは当初の優遇幅が大きいというメリットがあります。そのため、今は子供の教育資金が必要で少しでも返済額を抑えたいが、固定金利期間が終了する頃には資金的に余裕ができるという方などに向いている商品と言えます。

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