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春名 敏喜一
(有)春名不動産/宅建協会、不動産近代化グループ

春名 敏喜一
住所: 〒655-0029
神戸市垂水区天ノ下町1−1−171
 
TEL: 078-707-3507 FAX: 078-707-4864
 
メールアドレス: mail@haruna.co.jp
 
URL:
マンション、住宅、店舗の企画。
新築住宅の自社分譲。毎年十数件以上のリフォ−ムに携わる物質的な知識、経験。売主、仲介業者、取引主任者として不動産取引に携わってきた非物質的な知識、経験を駆使し疑問質問にお答えします。賃貸管理の経験をいかし、マンション購入に伴う賃貸住宅の明け渡し、引越時の疑問質問も受け付けます。「住宅を企画する人が台所に立つのはあたりまえ!」でも、現実は?もちろん、私は台所に立ちます。

質問

高層マンションでの携帯電話
質問者:タニマチ さん 質問日時:2005-05-07 02:19:57 回答件数:5
高層マンションの22F(約67m)の部屋の購入を検討しています。携帯電話が、使えるのでしょうか。場所によって、違いがあると思いますが、実際に同じ様な条件の部屋で、生活されている方、または、情報をお持ちのかた、教えてください。宜しくお願いいたします。因みに、ドコモのFOMAを使用しています。

回答

高層マンションでの携帯電話
回答者:春名 敏喜一 回答日時:2005/05/07 16:54:29
ご心配なら、マンション予定地のまわりを携帯電話を持って、ぐるりと一周、回ってみてはいかがでしょうか。受信感度のアンテナが出ていれば、まずは安心でしょう。地上よりも空中の方が障害物が少なく、電波状態もいいと思いますよ。マンションの案内をしていて、携帯がつながらなかったことは今のところありません。

質問

床暖の敷設について
質問者:こうたママ さん 質問日時:2005-05-06 08:18:00 回答件数:5
オール電化住宅の購入を検討しています。
リビングに床暖を敷設したいのですが、定期メンテナンスの際にはフローリングをはがさなくてはいけないのでやめた方が良いと聞きました。
また、不具合の場合、床暖の修理は無償ですがフローリングの付けはずしの工事費は自腹とも聞きました。
ガス式の床暖と違って、電気式の床暖は不具合を除きメンテナンスも不要と思っていたのに・・・。
実際はどうなっているのでしょうか。

回答

床暖の敷設について
回答者:春名 敏喜一 回答日時:2005/05/07 17:42:36
オ−ル電化住宅を新築で買われた場合(建てられた場合)、引き渡しから2年間は売主(又は建築会社)の瑕疵担保期間ですから、フローリングの張り替えも含め、基本的には売主(建築会社)の負担で補修を行いますので、費用はかかりませんし、2年間もあれば、ほとんどの初期故障は出尽くしてしまうでしょう。風雨にさらされることもなく、大して負荷もかからない状態におかれる床暖装置は他の設備に比べても故障の可能性は低いのではないでしょうか。床暖房の特性として、暖まるまでに少し時間がかかります(フロ−リングの下にあるからあたりまえ)。また、床全面に設置しても電気代がかかるばかりです。効率的に使うためにも、流し台の前、テーブルの足下、ソファーの足下等、ポイントを決めて設置し、それぞれの系統を別々に制御出来るようにプランニングされてはいかがでしょうか。電気代だけではなく、故障の際の修復費用も安く出来ると思います。使わないときは、スイッチを入れなければいいだけですし。最後に一言。ご自分のお家はご自身で維持管理するのが当たり前。愛する家族との楽しい我が家なのですから。

質問

住宅公庫融資と民間融資との関係について
質問者:はやと さん 質問日時:2005-02-28 20:14:23 回答件数:3
夫(非提携扱いの銀行融資)、妻(公庫財形融資)の場合の融資の流れについて質問いたします。マンションの引渡しが3月中旬なのですが、現在、公庫の融資が5月に実行予定となっています。当初、私の銀行融資は、引渡し時に実行されると考えていましたが、金消契約が間近に迫っている中、販売会社から、公庫が第1位の抵当権設定を登記する関係から、私の銀行融資も5月になり、その間、私の方で新たな「つなぎ融資」が必要で7〜8万円ほどの金利負担が生じるとの話がありました。この場合の理屈がなかなか理解できず、余分な負担を払ってしまうような気がしています。銀行側が初めから、第2位の抵当権設定登記をすれば問題ないとも思いますが、このような流れになる理由を教えてください。

回答

住宅公庫融資と民間融資との関係について
回答者:春名 敏喜一 回答日時:2005/03/03 13:28:58
はやとさん、整理してみましょう。
お金と引替えに、商品が引き渡されることが売買の基本ということはご理解いただけると思います。まず、今回の基本型は、3月中旬の引越予定ですので、3月初旬に代金の支払いと引き渡しが行われることになります。銀行は融資実行を行うことは可能ですが、5月の公庫実行月の3月への変更は不可能です。そこで、5月の公庫実行分を公庫が実行するお金を返済金とすることで、公庫申込銀行に短期融資(俗につなぎ融資と言います)で立替てもらい、本来の銀行融資分とあわせて、代金を支払うことになります。(公庫、提携銀行ロ−ン分については代理受領を条件につなぎ融資を必要としない場合もあります)この場合、本来の銀行融資分については、抵当権の設定が行われますが、つなぎ分については、公庫の融資金が担保代わりになるので抵当権の設定は通常行われません。次に、5月になって、公庫融資の実行時、実行条件として、1番順位の抵当権を設定する必要があります。抵当権の順位とは、万一の場合、登記簿に記載された有効な抵当権の早い順に抵当権を行使することができるという順位です。この場合、3月に銀行の抵当権の登記があり、5月に公庫が抵当権の登記を行うと自動的に2番目の抵当順位になる訳です。では、公庫の条件を満たすため、5月の抵当権が1番目になるためには、それ以前の抵当権が消えなくてはなりません。実際には、公庫の抵当権設定と同時に、早い順位にある銀行の抵当権をいったん消し、公庫の抵当権の後ろに新たに銀行の抵当権の設定登記を行うことにより、順位の入れ替えが完了します。登記上、銀行の抵当権の設定登記が2度、抹消登記が1度(中身は順位入替えですが)都合3度の登記作業と、余分の書類作成、これらの費用と手間を考えると銀行融資分も併せて、つなぎ融資を利用し、一度に済ませた方が経済的かもしれませんね。抵当権の順位は登記申請の早い者順が原則であり、1番2番と任意に順位をつけられる制度にはなっていないのが理由です。説明がわかりにくくて申し訳ありません。ご参考になればと思います。


質問

ルネッサなんばタワーの価値について
質問者:ラッキー さん 質問日時:2005-01-24 14:38:32 回答件数:5
ルネッサなんばタワーのキャンセル物件の購入(20階位、3LDK、83平米、北東角部屋、3500万円ぐらい)を検討しているのですが資産価値としてはいかがなものでしょうか?今まで大阪のモデルルームだけで20以上は見てきたのですが、当方の条件の順位としては(1)資産価値(将来値下がりすることを前提ですが、値下がりしにくい物件)(2)梅田までの通勤(3)利便性(スーパーなど)(4)転勤になっても賃貸に出しやすい物件(5)今は妻と2人ですが将来の子供のことを考えての住環境  の順番です。ちなみに、(5)に関してはあれば良しぐらいで考えております。この条件からすると結構いいかもと思っているのですが、専門家の方から見てのこの物件の価値はいかがでしょうか?また、この物件以外で当方の条件にもっとベストな物件があればお教えいただけないでしょうか?よろしくお願いいたします。

回答

ルネッサなんばタワーの価値について
回答者:春名 敏喜一 回答日時:2005/01/25 18:15:16
条件順位をこれほど明確にお持ちのかたは、珍しいですね。条件(4)の賃貸物件として市場性が高い物件は、収益性が高く、経済的価値も高いと言えるかもしれませんね。経済的価値の高い物件は低い物件よりも当然、値下がりしにくく、条件(4)の資産価値の高い物件といえるかもしれません。条件(3)の利便性も当然、条件(4)の市場性を高める条件であって、結果として(1)にも好条件となると思います。あなたにとって、より、ベストに近いかどうかは、ご自身の価値観によるところが大きいと思います。優先順位をこれほど明確に認識されているあなたなら、ご自身の考えに従っていただくことが、良いように思いますが、いかがでしょうか。

質問

ローンは返したくない
質問者:しょうのすけ さん 質問日時:2005-01-08 21:32:09 回答件数:5
私は、35歳、妻、3歳と1歳の子供2人います。年収は500万です。
ローンは2340万の残高があり、残り32年返済で全期間固定2.9%です。
子供が大学進学するまでに一人当たり、最低500万は貯めたいと思っているので繰上返済よりは、まず貯蓄だと思うのですがどうでしょうか?
繰上返済してしまうと、2度と元に戻すことができないので不安です。
リストラの心配もあるので、手元に現金は残しておきたいのが本音です。せっかく、32年の期限の利益があるので、わざわざ放棄する必要もないような気がするのですがどうでしょうか?
現在の貯金はちなみに、100万ほどです。

回答

ローンは返したくない
回答者:春名 敏喜一 回答日時:2005/01/09 10:32:07
子供の病気など突発的な事態のために、どこの家庭でも、最低限必要な現金は常に用意しておく必要があると思います。全期間固定金利のようですので、将来の金利上昇に影響されることもありません。せっかくの我が家、しばらくの間は繰り上げ返済のことは忘れて、家族一緒の生活を楽しんでいただき、家族にとっての、最低限のお金が貯まった段階で、また、あらためて、繰り上げ返済のことをお考えになってはいかがでしょうか。






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