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善見 育弘
有限会社丸善プランニング 

善見 育弘
住所: 〒661-0012
尼崎市南塚口町2−34−14
 
TEL: 06-6423-4431 FAX: 06-6428-5521
 
メールアドレス: info@maruzen-p.co.jp
 
URL: http://www.maruzen-p.co.jp/
大きな買い物であるマイホーム購入。慎重にお考えください。ファイナンシャルプランナーによる賢い資金計画、女性スタッフによる女性の目で見た失敗しないための物件選びなどのアドバイスを行い、お客様ご家族のライフスタイルに合った住居をご提案いたします。
有資格:住宅ローンアドバイザー/不動産コンサルティングマスター/相続対策専門士/相続診断士/二級ファイナンシャル技能士/1級空家管理士

質問

主人名義の家は離婚時に売却できるのでしょうか?
質問者:桜 さん 質問日時:2012-04-09 10:31:37 回答件数:5
こんにちは。
3年前に新築で家を建てました。
私は専業主婦なので主人名義で住宅ローンを組みました。
ここ最近離婚の話があり、財産分与で家の話になりました。
主人は「俺の名義の家だからお前が出て行け。」
と家を手放す気はないようですが、私はもうこの家を売却したいのです。まだ5千万近い住宅ローンが残っていて、売却しても返済が残ると思います。
それは二人で支払うつもりですが、
主人は売らないとしか言いません。
主人名義の住宅は財産分与として売ることは出来ないのでしょうか?

頭金は私が数百万払いました。

私は家を売却したい。
主人は売りたくない。

この場合はどうなりますか?

よろしくお願いします

回答

主人名義の家は離婚時に売却できるのでしょうか?
回答者:善見 育弘 回答日時:2012/04/12 11:20:21
基本的なお話
所有権がご主人名義であればご主人の意思でしか売却は困難です。

そもそも購入時に桜さんが頭金を出されているのでしたら、その分を共有持分として桜さんの名義で登記しなければならなかったのです。

ここからは、FPとして離婚後の相談経験に基づきお話します。
離婚の原因が何だったかにより慰謝料や財産分与が決まってきます。
家を購入する際の資金調達と購入後のローン支払に桜さんがどれだけ寄与したか、ということも関連してきます。

ご夫婦でよく話し合い良い方向にいくことを願っています。


質問

二人名義の家
質問者:ひろりん さん 質問日時:2012-04-03 01:10:56 回答件数:5
父が脳梗塞で倒れ、意識が無いまま5年が過ぎています。

そんな折、実家の弟が土地・建物共に父名義の場所に家を新築し始めています。(建て替え)
そして、二人名義(父と弟)にしたので父のお金を使わせて貰っているとの話を聞きました。(1000万)

この様な事が出来るのでしょうか?

父の意識があり、納得の上で既存の家を壊し建て替えをしたのなら兎も角、何が何だか解りません!
また、金融機関も意識の無い方のお金を身内だからといってどうにかしてくれるものなのでしょうか?
不思議でなりません!
母は昨年亡くなり、おりません。

法律が全然解らないので、変な質問でしたら申し訳ありません。

宜しくお願いします。

回答

二人名義の家
回答者:善見 育弘 回答日時:2012/04/12 11:26:20
お父様の財産を守るためにも「成年後見人制度」の利用をお薦めします。

質問

賃貸マンション上の階の排水が詰まり室内水漏れ
質問者:らくだ さん 質問日時:2011-10-27 16:56:06 回答件数:3
先日、夜に大雨が降り、5階建てマンションの5階から私の住む4階の2部屋の壁に水漏れ。
一部屋は和室(寝室)、一部屋は洋室(パソコンを置いています)です。

大家によると、5階住人がベランダの掃除をしていないことより、ベランダがプール状態になり下に漏れたとのこと。

大家にすぐに電話したのですが週末だったため「私が行っても仕方がない」と。
約束していた翌日の朝には来ず、昼過ぎにやってきました。天井と壁紙が浮き、畳もボヨボヨしていますが、「乾かしたら大丈夫、気になるようなら、上の階の方の保険で直してください」とのこと。一応、デジカメで写真を撮って帰りました。

1歳の子供がいるので、カビや湿気が気持ち悪いので、直す方向で話をしていますが、私と上の保険屋がする話なのでしょうか?
大家は「貸した物件だから、私には関係ないと」
いうのです。
2部屋の天井と壁紙の張り替え、畳の交換、工事の間の生活、
荷物の移動等・・どこまでを見てもらえるのか?
いっそうのこと、引っ越してその費用を出してもらえるのか?
突然のことで、初めてのことで困っています。

回答

賃貸マンション上の階の排水が詰まり室内水漏れ
回答者:善見 育弘 回答日時:2011/10/30 21:11:06
無責任な大家さんですね。
賃貸借契約では一般に、賃貸人は賃借人に対して、賃貸物が安全で平穏に使用ができることを当然の前提として賃貸借の目的にかなった状態で使用収益させる義務を負っています。
さらに賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負っています。この義務は、賃借物の現状を維持するために、法律上家主に課せられたものです。
また賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない義務を負っています。これを「善良なる管理者の注意義務(善管注意義務)」といいます。
ご相談のケースでは、現状のままでは、らくださんが安全、平穏に住居の使用ができない事態が発生していますので、賃貸人に一定の対策をとることを要求することが法律上認められていると考えられますので、全て賃貸人に要求すべきです。
もし、家主が対策をしなければ、賃貸契約の不履行となるでしょうね。

5階の住人に管理上過失があれば、賃貸人は5階の住人に対して善管注意義務に基づき責任追及します。
5階の住人は、借家人賠償責任を負担する為に火災保険に加入しているのであれば、水漏れ事故ということで保険金が出ることになります。
上階の住人が契約している保険会社とらくださんが直接交渉することはありません。
同じマンション内に空室があれば、賃貸人の責任と負担で引越しをされたら如何でしょうか。


質問

分譲貸しをしたい
質問者:シングルママ さん 質問日時:2011-10-11 15:41:20 回答件数:5
現在子どもひとりとわたしだけの二人家族で、
2LDK のマンションに住んでいます。子どもの学校のことで、しかたなく引っ越しを考えています。今のマンションは2年前にわたし自身が分譲で購入しました。もちろんローンがまだまだあります。売ってしまうことも考えましたが、わたしに何かあったときの保険として、分譲を購入した経緯もあり、手放さない方向で検討しています。賃貸できるかわかりませんが、トライしてみたいと思っています。

ここの質問や、いろいろネットで調べてみたものの。信用できる業者に頼むことが大事だとわかりました。

素人な質問になりますが、分譲貸しの相談は、賃貸の業者に相談するのか、不動産を扱う業者にいくのがいいのか。また、信頼できる業者を見分けるのは、どういうところを見極めたらいいのか。教えて頂きたいです。忙しいため、たくさん業者を回って相談することも難しく。女のわたしが甘くみられたりしないかなど、心配もあります。

ささいことでもいいので教えて頂けたらと、思っています。

回答

分譲貸しをしたい
回答者:善見 育弘 回答日時:2011/10/11 21:02:47
分譲マンションを賃貸にする場合、仲介業者は賃借人に対して重要事項説明でマンションの管理規約や使用細則についても説明する必要があります。
「第三者使用届」や「誓約書」を出さなければならなかったりするので、募集は売買も賃貸も両方の業務を行なっている業者の方が望ましいでしょうね。

住宅ローンは、元利均等払いが一般的ですので、それを前提に申し上げます。
ローンの償還表をご覧になれば一目瞭然ですが、ローンの返済開始時は金利ばかり支払っている状態です。なかなか元金が減りません。
だから、売却したくても抵当権が抹消できないことが多いです。
今の毎月のローン返済が、家賃収入で賄えるなら賃貸をしたほうが賢明でしょうね。
但し、良質の賃借人に貸すことです!!


質問

管理規約は守る必要がないのですか?
質問者:カリスマ主婦 さん 質問日時:2011-06-13 09:37:52 回答件数:5
いつも参考にさせていただいています。
質問の回答、よろしくお願いします。

先日、私達の住むマンションで年に一回の総会がありました。
その場では理事長の背任行為について追求をする方の意見が有ったのですが、その時に耳を疑うような返答が理事長からありました。
「管理規約は目標であり、必ず守らねばならないと決まっていません。」
私は今まで管理規約は法律のように守るべきと信じていましたが、目から鱗でした。
続けて「皆さんもその事は合意しています。」と言われましたが、私はそんな事を聞いた覚えはありません。
理事長が一方的に規則を曲げても構わないのでしょうか?
合意したと口約束で言われたらOKになるものなのでしょうか?
皆さんは理事長に逆らっても何をされるか判らないので、ただうなずくだけでしたが、こんな意味のない管理規約とは、なんの為に存在するのでしょう?
法的な根拠も判りません。
こんなにいい加減であれば、そもそも管理規約って必要無いように思います。
守らなくても、本当に法律的に問題ないのですか?

質問が多くなってしまいましたが、お答え頂ける事だけでよいので教えてください。

回答

管理規約は守る必要がないのですか?
回答者:善見 育弘 回答日時:2011/06/13 15:02:54
カリスマ主婦さん、こんにちは。
国土交通省は管理規約のモデルとして「マンション標準管理規約」というものを策定しています。
これに準じて夫々管理組合ごとの実情に合ったオリジナルの「管理規約」やそれを補完する「使用細則」が作成されます。

これらは、マンションの憲法とも言えるもので、区分所有者は円滑な共同生活を維持するため、この管理規約や総会の決議を誠実に順守しなければならない、とされています。
また、同居人や賃借人、遺産相続した人や売却した際の購入者にも同じ義務が発生するとしています。
理事長が言われるような「目標」ではなく、遵守すべき約束事です。
義務違反者に対する措置として、建物の維持管理(保存)に有害な行為や、管理や使用について共同の利益に反する行為(義務違反)をする区分所有者がいた場合、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者に対し、勧告又は指示若しくは警告を行うことができる、となっています。

理事長が独裁者になっているようなので、理事の皆さんのみならず住民の総意で理事長の背任行為を追及されることをお薦めします。







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