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小西吉弘
経営・法務・労務管理コンサルタント/マンション管理コンサルタント

小西吉弘
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
 
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
 
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
 
URL:
大手デベ系管理会社にて実務を経験。
管理組合をないがしろにした管理会社実態に疑問を抱き、マンション問題に取り組む事を決意しました。 

『管理会社主導の運営から管理組合主導の運営へ!』
・顧問契約
・マンシヨン問題全般
・管理費節減
・管理規約作成
・大規模修繕
・管理会社変更(手続〜総会まで)
・決算資料の分析と指針
・管理会社の活用方法
・個人相談(購入・トラブル他)

質問

ペットの飼育について
質問者:ランピ さん 質問日時:2017-02-21 21:10:57 回答件数:5
1.2年前よりお隣様が、ベランダにて犬を飼い始めました。
初年度は、冬や雨の時は自宅に入れていたようですが、次の年からはほとんどベランダにているようです。管理組合に相談しましたが、うちが迷惑していると、名前を出さないと、強く注意出来ないと言われました。
マンションの消防点検時を狙って(管理組合の方がお隣様のマンションへ入る機会があったので)注意していただきましたが、現在も外て飼われています。
うちが迷惑と言うと、いつもの隣を覗いているような感じになってしまいますし、何よりこれからここで暮らす以上、お互い険悪になる様な事は大人として避けたいと思います。
名前を出して迷惑していると言わなければ、この状況を排除してもらう事は出来ないのでしょうか?
何の為の管理組合なのかわからなくのですが、こちらが我慢するしかないのでしょうか?

回答

ペットの飼育について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/02/26 18:59:17
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

名前を出して、だれだれが迷惑をしているといって注意する
必要はありません。
ペット飼育が居住者に迷惑をかけていることが事実なら、
苦情に対して管理組合が対応しなければならない問題です。
規約でペット禁止とされているといないでは多少対応は
変わってくると思います。
まだ、多くのマンションが管理規約や使用細則でペットの
飼育を禁止しています。
しかし、実際には内緒でペットを飼っている区分所有者が
多いのが現実です。
他の人に分からなければよいと考えているようですが、
管理規約や使用細則に違反していることには違いありません。
管理組合としては、ペットの飼育が禁止であれば、やめて
もらうように対処していかなければなりません。

まず、管理組合が
(1)注意文書の掲示
(2)注意文書を全戸配布
(3)理事長の勧告文を該当住戸に送付
(4)理事長及び理事が該当住戸を訪問して直接飼育禁止を申し出る
(5)最終的には訴訟

管理規約に違反してペットを飼育して、他の区分所有者に
対して迷惑を及ぼす場合には、区分所有法6条一項に基づく
「区分所有者の共同の利益反する行為」に該当します。
したがって、管理組合はその違反行為の停止を求め、
その違反行為により生じた結果を除去し、又はその違反行為を
予防するために必要な措置を執ることを請求しなければ
なりません。
迷惑行為の状況・程度によっては、飼育行為の差し止め請求
など法に定められた手段をとることができます。


質問

住人の騒音について
質問者:とりどし さん 質問日時:2017-01-09 22:32:07 回答件数:5
近隣の騒音に悩んでいます。
発生源の部屋は分かりません。
管理組合や管理会社に相談をしたいのですが、「何号室の住人が苦情を言っている」というのが知れると、後で音の発生源の部屋の住人から何か嫌がらせでも受けてしまわないか?と心配で、相談もできない状態でいます。
何度か匿名による投書をし、注意喚起の貼り紙がされましたが、ほとんど効果がありませんでした。
こちらの名を明かして直接相談しないと解決には結びつかないものでしょうか?
名を明かして苦情を出しても大丈夫でしょうか?
名を明かすことで嫌がらせを受けた、などという事例はあるのでしょうか?
どうしたら良いか迷っています。
宜しくお願いします。

回答

住人の騒音について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/01/15 18:59:54
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

どこの管理組合でも匿名の苦情や相談等の投書は無視するというのが原則です。
要望や苦情を述べることは表現の自由の一つですが、表裏一体として自分の発言には責任を持たなければなりません。
匿名の投書は責任の所在を隠す意図がありますので表現の自由とは言えません。

嫌がらせは、れっきとした犯罪です。
嫌がらせを受けたら、その程度によりますがホームビデオを設置するなどして犯人を特定したうえで、警察の手を借りて法的に対応していけばよいと思います。

マンションの生活騒音は、音源が分らない場合は特定することは大変難しいものですから、まずは、
耐えられないほどの音であれば構造上の問題があるかもわかりませんので、売主(管理会社が窓口になっているのなら管理会社)にクレームを申し出て現状を確認してもらい音源の特定と改善を求めてください。
それでも原因が不明なら、売主に専門の調査会社に調査をさせてください(音源を特定するには専用の機材が必要)。
個人で調査依頼をするとかなり費用がかかります。

原則として騒音トラブルが居住者全員に関係するものであれば管理組合が対応し純粋に居住者同士のトラブルの場合は当事者同士で話し合う(管理規約参照)ように定められています。

音の被害を受けている居住者は、音の発生源(加害者)が分っている場合、感情的にならず、直接話をされることをお勧めします。
当事者同士の話し合いで解決しない場合は、管理組合、管理会社の第三者に中に入ってもらい、対策方法も併せて話し合いをされるとよいでしよう。


・管理組合に、騒音苦情に対する注意文書の掲示、全戸配布。
・当事者同士で直接話し合いをする。
・管理組合、管理会社の第三者が中に入って、対策も含めて話し合 う。

話し合いを持って、どうしても改善されない場合は順序として次のような方法があります
1 相手に内容証明で抗議する。
2 役所の公害課などに相談してみる
場合によっては行政指導という形で注意をしてもらえるかもしれ
ません。
3.地元の簡易裁判所に調停を申し立てる
4.法的手段に訴える
その音が、普通の人の感覚で相当な騒音に感じるか、騒音の時間帯や音漏れに対してどういった対策をしているか、加害者に落ち度は無いかといった判断基準で受忍限度となるラインを見極めて法的手段に訴えることが出来ます。


質問

管理人と管理会社の対応に。
質問者:人間不信 さん 質問日時:2016-12-27 22:45:38 回答件数:5
悩んだ末初めてご相談させていただきます。よろしくお願いします。3ヶ月前に、管理人が掃除のために水をまき、(朝まで台風の影響で雨が降って共用廊下は、濡れていたにもかからず)共用廊下は、ビチャビチャで、モップ等で拭き取りもせず放置し、その為転び怪我をしました。しかも、転んで起きあがった時に管理人が見ていたので、「水撒きすぎですよ」と声をかけましたが、無視して去って行きました。その事に嫌悪感と、不信感を抱き管理会社に相談したところ、「こちらの責任です。申し訳ないと謝罪し、管理人は辞めさせる」ということで、この問題は、終わったと思っていました。ところが管理人が、好意にしている別の居住者に、相談したようで、管理組合が、こちらの事情も聴かずに、管理人継続のアンケートをとり、継続過半数となり、復帰することになったのです。そのアンケートも、管理人よりの書き方をしているので、問題がなかったら継続でもと思わせるものです。また、日頃から好意にしている居住者同士の、意図もあったと感じます。その事を管理会社に、相談しましたが、今迄こちらに責任があると言っていたのに、手のひらを返したように、「こちらにも、管理人にも、責任は一切ない。管理組合が決めたことなので従うだけ。これからは、管理組合を通してしか話し合いはしない」というのです。管理組合も、こちらの事情を踏まえて再度アンケートをとることは可能とのことでしたが、今迄のやりとりのなかで再度アンケートをとっても状況が変わるとも思えません。また知人からマンション保険の施設賠償のことを聞いており、その事を問いあわせると、責任は一切ないので、支払えないとのことでした。責任は、10:0ということは、ないと知人から聞いています。別に保険金が欲しい訳では、ありません。管理人と管理会社の対応があまりにも、ひどすぎるのと、話し合いをしたい為に、そのような方法をとりました。防犯カメラも、数週間で上書きされ証拠もないという事もあり、ますます、管理人と管理会社が、自分たちの都合のいいように、言ってきます。管理組合も冷たい対応で他の居住者からは、好奇の目で見られているようで、精神的にも負担を強いられています。本当に、管理人、管理会社、管理組合には、責任は一切ないのでしょうか?このまま我慢して居住していくしかないのでしょうか?
因みに管理会社が責任を認めている証拠はあります。

回答

管理人と管理会社の対応に。
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/01/05 00:45:50
マンション管理組合コンサルタントの小西です。

管理員の質の良し悪しは管理会社の評価そのものです。
管理員は、通常、管理会社から派遣された管理会社の
使用人という立場になります。
管理会社は自己の管理業務を行うために補助人として
管理員を使用しています。
したがって、管理組合と管理員との間に直接の契約関係は
存在しません。
よって、本来は管理組合が管理会社に状況を説明して、
管理会社の方で管理員との問題を解決させなければなりません。


理事長は管理組合員の代表に選ばれているのですから
組合員のために真剣に取り組み公平に対応する義務が
あります。
明確な理由なくして管理会社の味方をしたり偏った
対応をすることは許されません。
なぜ、理事長がそのような態度をとったのかも直接
問いただす必要があります。

管理組合理事長に状況と経過を書面にして話し合いを
持つことを申し出てください。
今の状況では押し問答に終わってしまいますので、
人間不信さんと管理会社のフロントマンではなく責任者、
管理員、管理組合理事長が一堂に会し、話し合える場を
持っべきです。
状況と経過説明を行い、証拠があるとのことですので提示、
結果的に人間不信さんは、管理社に対して如何してほしい
ということを明確にされるべきです。

管理組合が動いてくれないのであれば
管理会社の代表者あてに、苦情の内容と経過詳しく
したためて、書面で申し出られて回答を得られたら
宜しいでしよう。



経営・経営法務・労務コンサルティング
マンション管理、管理組合コンサルティング
小西経営コンサルタント事務所
小 西  吉 弘


質問

ベランダでの喫煙
質問者:haru さん 質問日時:2016-11-29 06:18:21 回答件数:5
現在マンションに住んでいます。このたび、管理規約の禁止事項として、新たに「共用部は禁煙」という項目が追加されました。管理規約には『共用部は禁煙』と明記されています。またマンション敷地内にも『共用部は禁煙』と書いた紙がはりつけられています。そこで質問ですが、当マンションの管理規約には「共用部分」またベランダについては「専用使用権が認められた共用部分」と、それぞれの定義が明記されていますが、「共用部」という文言は、この項目だけで他には一切記載されていません。
そこで質問ですが、ベランダで喫煙することは管理規約に抵触するのでしょうかお教え願います。

回答

ベランダでの喫煙
回答者:小西吉弘 回答日時:2016/11/29 16:28:59
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

ベランダでの喫煙は、煙だけではなく階下に火が落ちたり、
タバコのポイ捨てなどにより、マンションの安全に係る非常に
重要な問題です。
マンションで火災が起きれば大変なことになるということを
各々に自覚する必要があります。
また、区分所有法6条の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にも抵触しますので、管理組合は、ベランダの喫煙について真剣に取り組み、居住者には厳重に注意することが必要です。

法律上、ベランダやバルコニーは共用部分です。
専有部分で出来る行為であっても、共用部分では規制される
行為があります。
管理規約や使用細則に「共用部分での喫煙は禁止する」
という条項を設けている管理組合は多いです。

また、管理組合は建物の管理又は使用に関し区分所有者の
共同の利益に反する行為をした場合又はその恐れがある
場合は、他の区分所有者の全員または管理組合法人は、
区分所有者の共同の利益のために、その行為を停止し、
その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するための
必要な措置を請求することが出来ます。


経営・経営法務・労務コンサルティング
マンション管理、管理組合コンサルティング
小西経営コンサルタント事務所
小 西  吉 弘
  


質問

住み込み管理員居室のガス料金について
質問者:マンモス太郎 さん 質問日時:2016-11-23 21:08:11 回答件数:5
初めて利用させていただきます。
私の住む分譲マンションでは管理員夫婦が住み込みで勤務しています。

年度末報告で目にした管理費会計で疑問に思ったのですが
管理員居室のガス代という名目がどう考えても多すぎる金額です。
一昨年度は約16万円、昨年度は約13万円の支出でした。
(ちなみに全国の家庭の年間平均が5万円前後とのことです。)

マンションはもちろん都市ガスを使用しており管理員の居室のみプロパンガスということはありません。

料金だけ開示され内訳もわからないのでは納得できません。
こちらとしては領収書もしくはそれに代わるものでもいいので月ごとの支出がわかるものを提示してもらいたいのです。

我が家は本年度の理事ではなく一区分所有者ですが情報の開示を求めることはできますでしょうか。

何卒知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。

回答

住み込み管理員居室のガス料金について
回答者:小西吉弘 回答日時:2016/11/26 17:24:35
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

2014年の一般家庭(二人)の一年間のガス代平均が68,5085円ですから異常に高額です。
不審に思うことは、区分所有者として知る権利があります。
理事長あてに書面で
なぜこのような高額な計上がされているのか。
管理組合としてどのような管理をしているのか。
領収書で、月ごとの支出がわかるものを提示。
管理員がどのようなガスの使い方をしているのか
開示を要求されることです。
回答は書面で要求。

回答がない場合は、理事会に出席させてもらい、質問をして回答を得る。
総会に出席して、質問をして回答を得る。


標準管理委託契約書 第7条(管理員室等の使用)について詳細に明記されています。
(1)管理員室等は、通常、管理組合がマンション管理業者にマンションの管理事務を行わせるのに不可欠であるため、無償で使用させるものとしています。
(2)第2項は、管理員室等の使用に係る諸費用(水道光熱費、通信費、備品、消耗品費等)の負担区分について、その内容を規定
するものとする。
(3)管理員室等の資本的支出が必要となった場合の負担については、別途、管理組合及びマンション管理業者が協議して決定する
こととなる。
管理組合は、管理会社に対して管理員室等の使用を無償でさせることとなりますし、住込み管理員の家賃も原則無償ということになります。
しかし、管理組合は居住者とのトラブルをさけるために、住込み管理員住戸の水道光熱費や通信費や生活関連費等の費用負担の線引きをしておくことが必要です。
住み込みの管理人を置くと言うことはかなり規模の大きなマンションだと推察します。
しかし、今時、住み込みの管理員を置くところはどんどん減っています。
住込みの大きなメリットであった安心感が、警備会社によるオンライン機械警備や24時間コールセンターサービスの登場により、よい安価で確実な商品サービスに変わってきました。
管理組合の支出を下げるためにも、この際、管理組合に住み込み管理員の廃止を提案されたらどうでしょう。

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