マンションってどうよ?新築マンション購入のお悩みに100人の専門家がお答え!関西圏新築分譲マンションのほとんどを網羅。

 関西圏の新築分譲マンション情報

マンションってどうよ?関東版はこちら  |  初めての方へ  |  サイトマップ
ホーム 専門家に聞く! 住宅ローン 希望物件を探す クチコミ情報 四天王コラム 用語集 みんなの広場
マンションってどうよ?関西版ホーム > 専門家に聞いちゃおう! > プロフィール
ライフスタイルに合った新築マンション探しはこちら
これから販売するマンション特集
人気のマンションは早めの情報収集がポイント。一覧から気になる物件をチェックして資料請求しよう
 詳しくはこちらから
エリア&こだわりテーマで検索!
エリアから、価格から、広さから、マンションの規模、駅近マンションなどテーマでマンションを検索!
 詳しくはこちらから
大規模・タワーマンション特集
コンシェルジェサービスにスカイラウンジ、パーティールームなど、まるでホテルな生活を手に入れよう!
 詳しくはこちらから
完成済みの新築マンション特集
完成済みなら外観や共用施設が確認でき、日当りや風通しも自分の目で見て体感できるから安心・納得!
 詳しくはこちらから
専門家に聞いちゃおう!  
質問検索



(免責事項)
専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。


小西吉弘
経営・法務・労務管理コンサルタント/マンション管理コンサルタント

小西吉弘
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
 
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
 
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
 
URL:
大手デベ系管理会社にて実務を経験。
管理組合をないがしろにした管理会社実態に疑問を抱き、マンション問題に取り組む事を決意しました。 

『管理会社主導の運営から管理組合主導の運営へ!』
・顧問契約
・マンシヨン問題全般
・管理費節減
・管理規約作成
・大規模修繕
・管理会社変更(手続〜総会まで)
・決算資料の分析と指針
・管理会社の活用方法
・個人相談(購入・トラブル他)

質問

違約金の金額について
質問者:麻衣 さん 質問日時:2017-04-05 06:57:37 回答件数:5
新築マンションの契約解除についてです。
マンションを買おうと思い、モデルルームへ見学に行った際に惹かれ、その場で契約をしました。
決め手となったのは、様々なカラーオプションの選択(選択表が事務所内に展示中であったこと、ホームページにも期間限定とは書いてあるものの期日が書いていなかった)、設計変更費用を現施行費との差引金額で行うこと、また転勤のある会社の為、転売及び賃貸に出した際にローン返済で損しないことです。しかし、その後の打ち合わせによりカラーオプション選択の期限が過ぎているので不可能であると言われたため、私の内容の誤認による手付金返還による契約解除を電話で行いました。
その後、担当者よりカラーオプションを売主が負担するから(変更できるもののみ)考え直してくれないか、とりあえずコーディネーターと打ち合わせをして欲しいと言われたため、打ち合わせに行き、もし変更するならどれがいいかを確認され、その後、カラーの選択用紙に選ぶならこの色でいいか間違いないかサインが欲しいと言われたため、その紙にサインしました。(契約継続の意思は告げず、カラー選択も丸をつけるだけの紙の隅にサインをする形になります)設計変更についても、差額請求と言っていたのに、施行費用のプラスがされているだけで、差引の値ではなくなっていまきた。これについて質問したところ、打ち合わせが遅かったために既に標準仕様用の資材を購入しており、差額のみとはならないとの回答をされました。
その後、やはり全て選択できないこと、変更工事費用が加算になったことを理由に、再度契約解除を申し出たところ、カラーセレクト表へサインをしたこと、これにより材料の発注をしたことが履行の着手になるため、違約金2割+オプション(カラー含む)復旧費用の支払いによる解除になると言われました。(重要事項説明書には買主側の履行として、カラーセレクト伝票への記名押印のいずれか、売主側の履行として、変更工事着手の記載がありました)

自分が安易に契約をしてしまったことに非があるのはわかるのですが、本当に2割+オプション復旧費用を支払わなければならないのでしょうか?
変更工事は契約を交わしてからかと確認した際にそうだと言われたので、着手には至ってないと考えておりました。カラーセレクト表についても、変更工事の契約書で確定になると認識しておりました。
ご回答よろしくお願いします。

回答

違約金の金額について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/04/08 16:01:28
「マンション管理コンサルタント」の小西です。

不動産の購入手続きは、おおまかにいって「申込み」→「重要事項説明」→「契約」→「住宅ローン申込み」→「決済・引き渡し」→「登記」と言う流れになります。
申し込みは契約の予約です。
購入申込書と共に申込証拠金を売り主に渡しますが、この段階ではまだ契約は成立していませんので、いつでも自由に撤回でき、申込証拠金も返してもらえます。
契約の前に売主に渡すのは申し込み証拠金で手付金ではありません。

不動産の売買では、口約束はもちろん単なる申込みでは契約は成立しません(判例)。
契約を結ぶ前には、不動産会社の有資格者が一定の事項(重要事項説明)について、購入者に説明しなければなりません。
この手続きは、宅地建物取引業法と言う法律で不動産業者に義務付けられており、違反するとペナルテイがあります。
重要事項説明をキチンと行わないで契約を結んだ場合、消費者契約法により契約も無効になる可能性があります。
そうして、契約は、重要事項説明に続いて行われます。
契約書を読み上げたうえで、売主・買主の双方が署名・押印し、買主は手付金として代金の一定割合を支払い契約成立となります。
一旦契約が成立すると、法的な拘束力が生じ、手付金を放棄しなければ解約できなくなります。

契約が成立すると、すぐに住宅ローンの申し込みを行います。
万が一、予定していた住宅ローンが借りられなかった場合、白紙解約できる旨の特約(ローン特約条項)が契約書に入れてあれば手付け金は戻ってきます。
売買価格の20%違約金が発生するのは、売主が契約の履行に着手していた場合です。買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、その希望の建築工事に着工したときは履行の着手にあたります。また、オプションを発注していた場合は、売主が、買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着工したときは難しくなります(要交渉)。履行の提供の為の単なる前提行為は履行の準備行為とされ、履行の着手には該当しません。
また上記のことを確認し手順通りに進行されていなければ売主の上席に話をされることです。
それでも話が進まない場合は、できるだけ早く各地の弁護士会が行っている法律相談センターに相談されることをお勧めします。
専門的な相談に適し,調査や実際に紛争を解決するための交渉や裁判も依頼出来ます。


質問

理事会議事録について
質問者:popoalps さん 質問日時:2017-03-29 10:21:53 回答件数:4
分譲マンションの管理組合員ですが、管理組合の理事会議事録、
総会議事録を閲覧したくなり、管理員室で閲覧したのですが、
理事会議事録が2ヶ月ごとに開催されているので年6回分が有る
はずなのですが、1回分しか保存されていないのです。

そこで質問は2つあります。1つ目は
この理事会議事録は本来は理事で書記担当が記載して保存する
のか、それとも管理会社のエリアマネージャーが理事会に参加して
いるのでその人が記載して保存するものなのでしょうか?

2つ目は理事会が年6回開催されて、6回分すべてを保存する義務は
ないのでしょうか? それとも1回分でもあればそれて゛問題ない
のでしょうか? よろしく回答をお願いします。

回答

理事会議事録について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/04/02 18:28:26
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

区分所有法第42条では、「集会の議事については、議長(理事長)が議事録を作成しなければならない」と定めています。
また、同条3項には、「議事録には、議長(理事長)及び集会に出席した区分所有者の2人が署名押印しなければならない」とも定めています。

理事会の議事については、総会の議事のように議事録等の戸別配布までは要しないものの、理事会の開催日時、議題、審議内容や結果等を広報することが大切です。
また区分所有者が必要に応じて議事録を閲覧できるような対応しなければなません。

標準管理規約では、理事会議事録は総会議事録の作成の規定が準用され基本的に両議事録の作成方法等に差を設けていません。
理事会議事録は理事会の開催ごとに作成しなければなりません。

議事録は、議長を務める理事長が作成、保管し、組合員等の利害関係者の要求によって閲覧させることが規定されています(標準管理規約第49条、53条2項)。
したがって、開催された全6回分の議事録は保管されていなければなりません。

理事長が議事録を作成しない、また、記載すべき事項を記載しないことや虚偽の記載をすることは区分所有法42条に違反する行為になります(同法69条3号)。
したがつて、理事長に上記のことを伝えて、議事録を作成するよう説得することが
必要です。


質問

マンション駐車場の利用について
質問者:マッサン さん 質問日時:2017-02-27 16:22:30 回答件数:5
車を保有していない入居者が、“将来、車を購入するかも知れないから”と取り置きしている方が複数居ます。現在、駐車場が足らなくなっているので返還をお願いしていますが、応じてくれません。
そもそも車がないのに駐車場料金は払っているからとの理由で取り置きが出来る物なのでしょか?

回答

マンション駐車場の利用について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/04/02 18:52:55
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。
貴管理組合の管理規約、駐車場使用細則にはどのように定められているのでしようか。
管理規約、駐車場使用細則はマンションの憲法です。
駐車場の取り置きができるかどうかは、管理規約、使用細則に細かく定められているはずです。
購入時に、管理規約、使用細則を承認して契約しているのですから異議を申し立てることは出来ません。
自分の言い分を通すことは出来ず契約者は管理規約、使用細則に従わなければなりません。
規定がないのであれば問題ですので早急に理事会で審議されて総会に諮るべきです。

使用方法を変更する場合は管理規約、使用細則の変更をしなければできません。
駐車場使用細則の変更する場合は総会決議となり、過半数の賛成が必要となります。
管理規約の変更の場合は総会決議の議決権及び区分所有者数の4分の3以上の賛成が必要になります。

マンションの駐車場は区分所有者全員の共用財産であることから、その利用方法は基本的には「平等・公平でなければなりません」ので、規約や使用細則に不備があるのなら理事会で検討して総会で住民の意思確認を行い、総会の決議を経て変更することが出来ます。




   


質問

ペットの飼育について
質問者:ランピ さん 質問日時:2017-02-21 21:10:57 回答件数:5
1.2年前よりお隣様が、ベランダにて犬を飼い始めました。
初年度は、冬や雨の時は自宅に入れていたようですが、次の年からはほとんどベランダにているようです。管理組合に相談しましたが、うちが迷惑していると、名前を出さないと、強く注意出来ないと言われました。
マンションの消防点検時を狙って(管理組合の方がお隣様のマンションへ入る機会があったので)注意していただきましたが、現在も外て飼われています。
うちが迷惑と言うと、いつもの隣を覗いているような感じになってしまいますし、何よりこれからここで暮らす以上、お互い険悪になる様な事は大人として避けたいと思います。
名前を出して迷惑していると言わなければ、この状況を排除してもらう事は出来ないのでしょうか?
何の為の管理組合なのかわからなくのですが、こちらが我慢するしかないのでしょうか?

回答

ペットの飼育について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/02/26 18:59:17
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

名前を出して、だれだれが迷惑をしているといって注意する
必要はありません。
ペット飼育が居住者に迷惑をかけていることが事実なら、
苦情に対して管理組合が対応しなければならない問題です。
規約でペット禁止とされているといないでは多少対応は
変わってくると思います。
まだ、多くのマンションが管理規約や使用細則でペットの
飼育を禁止しています。
しかし、実際には内緒でペットを飼っている区分所有者が
多いのが現実です。
他の人に分からなければよいと考えているようですが、
管理規約や使用細則に違反していることには違いありません。
管理組合としては、ペットの飼育が禁止であれば、やめて
もらうように対処していかなければなりません。

まず、管理組合が
(1)注意文書の掲示
(2)注意文書を全戸配布
(3)理事長の勧告文を該当住戸に送付
(4)理事長及び理事が該当住戸を訪問して直接飼育禁止を申し出る
(5)最終的には訴訟

管理規約に違反してペットを飼育して、他の区分所有者に
対して迷惑を及ぼす場合には、区分所有法6条一項に基づく
「区分所有者の共同の利益反する行為」に該当します。
したがって、管理組合はその違反行為の停止を求め、
その違反行為により生じた結果を除去し、又はその違反行為を
予防するために必要な措置を執ることを請求しなければ
なりません。
迷惑行為の状況・程度によっては、飼育行為の差し止め請求
など法に定められた手段をとることができます。


質問

要望書を提出後キャンセルしたい場合、もう一度出向かないといけませんか?
質問者:博多 さん 質問日時:2017-02-07 16:57:46 回答件数:5
以前にも似たような質問があるのを拝見しましたが、質問させてください。
某大手不動産会社の分譲住宅を見学に行き、一度はここに住もうと夫婦で考え、要望書を提出しました。
ローンの仮審査に必要な書類も揃えているところでしたが、要望書提出後2日経過し、やはり今後の生活が非常に苦しくなることが目に見えており、正式に申し込む前にキャンセルの意思を伝えようと考えました。
そして、すぐに電話で、大変申し訳無いけれど購入することができないと、丁重に謝罪し、キャンセルの意向を伝えました。

夫婦共に、焦らされたこともあり大変考えが甘かったと心から反省しています。担当の営業の方には本当に申し訳なく思っています。

提出済みの購入要望書には、認印を持参していなかったこともあり拇印を押してありますが、契約書ではないので法的拘束力はないはずです。
電話で撤回の意志を伝えて謝罪し、これで終了かと思いました。しかし、書いてもらう書類があるから週末にもう一度夫婦で来てほしいと言われました。

これは、なんのために行かないといけないのでしょうか。
行ったら他の建物はどうか?なんとかならないか?などの引き止め営業に合うのでしょうか?書類記入が必要ならば、郵送で送ってほしいのですが、本当に夫婦2人で行く必要があるのでしょうか?

こちらが出向かず書類の郵送をお願いする、または謝罪文と要望撤回書を自作して送付する、といった形では不十分なのでしょうか?
教えていただけると大変うれしいです。

回答

要望書を提出後キャンセルしたい場合、もう一度出向かないといけませんか?
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/04/02 19:47:23
「マンション管理コンサルタント」の小西です。

要望書は申し込みから契約の前までに提出するもので、何ら法的な拘束力はありません。
したがって、望書をだされたとしても撤回することは自由です。
不動産取引は重要事項説明、売買契約書への署名・押印、手付金の収受をもって正式に契約が成立しますので要望書では契約は成立しません。

申し込みの段階は、理由を問わず自由に解除することが出来ますので、売主に謝罪に行く必要はありません。
申し込みの段階では何時でも自由に解約できる旨を伝えて断りましょう。
また、迷惑料のようなものを請求されても不当な請求ですから払う必要はありません。
ただ、要望書のキャンセルは尽力してくれた営業マンに大きな迷惑をかけ事は間違いありません。
自分自身でも冷静に色々条件面等を考えた結果、断念することになったことを伝え謝罪の念は伝えるべきです。

一生に一度といえる高額な買い物をされ、支払いをされるのは貴方ですから十分に検討されるのは当然のことです。
購入してから「しまった!」と思っても手遅れです。







新築マンションを探す
 エリアから探す  沿線・駅から探す  新着物件から探す  テーマで探す

住まいのお金簡単計算 住宅ローンシミュレーション 住宅ローンや将来家計についてのわかりやすいシミュレーション。結果についてのアドバイスもあるので、ぜひ試してみてくださいね。


  マンションってどうよ?おすすめ情報
今週の新着物件★毎週水曜日更新
最新情報をいち早くGET!ほかの人よりも早く資料請求すれば希望の住戸が確保できるかも?
大規模タワーマンション
共用施設が充実!ホテルライクな生活を手に入れよう
完成済みのマンション特集
即、入居できる物件。特典付の住戸も紹介!
子育てママにオススメ!
病院や、公園、幼稚園が近いマンション特集

  マンションってどうよ?注目リンク

  これから販売予定のマンションは今からチェック!
今から資料請求しておけば、自分の望むお部屋がきっと手に入ります!
  ハイグレードマンション特集
稀少な立地、ゆとりあるプラン、充実のセキュリティなど、ワンランク上質な暮らしをどうぞ。
  テーマで選ぶ新築マンション
マンション探しの季節到来☆エリア&こだわりテーマで新築マンションをカンタン検索しよう!
  住宅ローンを勉強するなら
住宅ローンの最新金利情報、金利ランキング、基礎知識までお得な情報が満載!

ライフスタイルに合った新築マンション探しはこちら
これから販売するマンション特集
人気のマンションは早めの情報収集がポイント。一覧から気になる物件をチェックして資料請求しよう
 詳しくはこちらから
エリア&こだわりテーマで検索!
エリアから、価格から、広さから、マンションの規模、駅近マンションなどテーマでマンションを検索!
 詳しくはこちらから
大規模・タワーマンション特集
コンシェルジェサービスにスカイラウンジ、パーティールームなど、まるでホテルな生活を手に入れよう!
 詳しくはこちらから
完成済みの新築マンション特集
完成済みなら外観や共用施設が確認でき、日当りや風通しも自分の目で見て体感できるから安心・納得!
 詳しくはこちらから


 
ご質問はこちらから!

無料 質問する!
質問カテゴリー
物件全般
ローンと税金
契約と法律
その他

回答数ランキング
1位 高下弘之さん(14)
2位 小西吉弘さん(4)
3位 大阪の不動産屋さん(3)
4位 善見 育弘さん(2)
5位 吉村 健史さん(2)

今週の特集
2016/01/20更新 
最新情報を入手 これから販売予定の物件
今週登録された 新着物件情報
テーマで選ぶ新築マンション

大規模・タワーマンション 21物件

完成済みの新築マンション 32物件

シングル&カップル特集 43

間取りクイックサーチ
新婚さん向けのマンション 29物件
子育てママにオススメ! 29物件
特別コンテンツで楽しく探そう 149物件


ホームインスペクション 南勝



2010年 今年のマンション君 アンケート集計結果発表!

4コマ漫画「となりのマンション君」

みなさんのオススメ情報を投稿して下さい。みんなのクチコミ情報 マンション周辺の店舗・施設をチェック powed by マンションってどうよ?

緊急アンケート実施中!売主が倒産 その時のお気持ち、売主の対応を教えて下さい。

マンションってどうよ?メルマガ(無料) 関西圏の新築分譲マンションの情報と、マンション購入のために抑えておきたいポイントなどのメルマガです。マンション購入を検討されている方、将来的にマンションを購入しようとお考えの方。読んどいて損はないですよ!

売主デベロッパーが破産 民事再生 契約後に売主が倒産した・・・その時あなたはどうなる? 保証証書があっても手付金は戻らない?CLICK!!

発表!みんなが求める近畿圏 関東圏 マンションの適正価格は?ユーザーアンケート「あなたが今、マンションを買わない理由を教えて下さい」集計結果はこちらから>>

マンション値引き実態調査!!調査報告こちら!!



広告
ページの先頭へ
ご利用に当たってのお願い | 免責事項・著作権 | 運営者の日記 | メルマガ | クレーム宅配便 | プレミアムサービス | マスコミ掲載履歴
ニュースリリース | コラム執筆実績 | 専門家ブログ集 | ご協力頂いてる専門家の方々 | 専門家募集 | NPO法人とは? | 運営者情報
プライバシーポリシー | リンク集 | 広告掲載 | お問い合わせ | 一戸建て住宅
NPO法人住宅情報ネットワーク マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命!

Copyright © 2004 特定非営利活動法人 住宅情報ネットワーク All right reserved