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それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。


小西吉弘
経営・法務・労務管理コンサルタント/マンション管理コンサルタント

小西吉弘
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
 
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
 
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
 
URL:
大手デベ系管理会社にて実務を経験。
管理組合をないがしろにした管理会社実態に疑問を抱き、マンション問題に取り組む事を決意しました。 

『管理会社主導の運営から管理組合主導の運営へ!』
・顧問契約
・マンシヨン問題全般
・管理費節減
・管理規約作成
・大規模修繕
・管理会社変更(手続〜総会まで)
・決算資料の分析と指針
・管理会社の活用方法
・個人相談(購入・トラブル他)

質問

分譲マンション アルコープ内の修理
質問者:さくら さん 質問日時:2017-05-18 07:42:03 回答件数:5
分譲マンションのアルコープ(門あり)内の壁の修理について質問です。
門を入ってすぐの頭上の壁の塗装が剥がれ落ちてきています。
管理人さんに伝えると、門内は共有部分じゃありませんと言われました。廊下は共有部分と認識していたのでしが、門があると共有部分じゃなくなるのでしょうか?頭上の壁の剥がれは、自己負担で直さなければいけないのでしょうか?

回答

分譲マンション アルコープ内の修理
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/05/19 16:18:41
「マンション管理コンサルタント」の小西です。

ポーチ・アルコーブは、共用部分に該当し、区分所有者が専用に使用できる権利(専用使用権)を認められた部分です(住戸に付属するバルコニー・室外機置場・ポーチ・アルコーブ・玄関ドアの外側・窓枠・窓ガラス・網戸・面格子等は通常無償で専用使用できます)。
当然、修理に関しては管理組合の費用負担で行います。
管理員の見解は間違っていると思います。
管理会社のフロントマンに確認してください。
但し、専用使用部分の通常の使用に伴う管理に要する費用は、専有使用権有する者が負担することとされ、使用細則を遵守して使用しなければなりません。


質問

駐車場料金の値上げについて
質問者:余裕が欲しい さん 質問日時:2017-05-12 00:59:39 回答件数:5
初めまして。
昨年4月に父が他界し、分譲マンション(築15年過ぎ)を相続しました。
そこに住むようになり、父が借りていた機械式駐車場を引き継いで使用させてもらっておりました。

昨年末、理事会で、修繕費の赤字が続いているので、使用していない駐車場を閉鎖して、メンテナンス費用を抑えようという案が持ち上がりました。

駐車場は、地上と地下の上下1台ずつの機械式二機と、上中下5台一機30台の機械式二機があります。
新築時は、満車だったようですが、今では20台ほどしか埋まっておらず、上下の機械式二機を閉鎖して点検や修理代金を無くして、修繕費に充てるとのことです。

私は、地下の1台を月16000円で借りていますが、上中下のどこかへ移動するように言われ、料金は月2000円〜4000円上がるそうです。

値上げは私のところだけです。

理事会では、駐車場の閉鎖については、決議され承認されました。
議事録には、料金については、明記されておりません。

現在空き区間は角ですが、マンションへバックで入り、出庫の際はギリギリのところで切り返しが必要なので、相当注意しなければなりません。

それでも、私は、値上げと不便な場所を承諾しなければならないでしょうか。
他の駐車場を借りることも考えていますが、生憎近くの月極は満車です。

長々と的を得ず書いてしまいましたが、困ってしまい、どなたか適切なアドバイスを頂戴したく、どうかお願いいたします。

回答

駐車場料金の値上げについて
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/05/19 16:52:17
マンション管理組合コンサルタントの小西です。

≫ 理事会では、駐車場の閉鎖については、決議され
承認されました。

理事会では決議できません。
総会の普通決議が必要です。
意義がある場合は総会に出席をして申し出るべきです。
総会で決議されたのであれば従わなければなりません。
増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された
使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な
額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料の
増額を受忍しなければなりません。

≫議事録には、料金については、明記されておりません。

場所別の使用料については管理規約で定められているはずです。
確認してください。


質問

違約金の金額について
質問者:麻衣 さん 質問日時:2017-04-05 06:57:37 回答件数:5
新築マンションの契約解除についてです。
マンションを買おうと思い、モデルルームへ見学に行った際に惹かれ、その場で契約をしました。
決め手となったのは、様々なカラーオプションの選択(選択表が事務所内に展示中であったこと、ホームページにも期間限定とは書いてあるものの期日が書いていなかった)、設計変更費用を現施行費との差引金額で行うこと、また転勤のある会社の為、転売及び賃貸に出した際にローン返済で損しないことです。しかし、その後の打ち合わせによりカラーオプション選択の期限が過ぎているので不可能であると言われたため、私の内容の誤認による手付金返還による契約解除を電話で行いました。
その後、担当者よりカラーオプションを売主が負担するから(変更できるもののみ)考え直してくれないか、とりあえずコーディネーターと打ち合わせをして欲しいと言われたため、打ち合わせに行き、もし変更するならどれがいいかを確認され、その後、カラーの選択用紙に選ぶならこの色でいいか間違いないかサインが欲しいと言われたため、その紙にサインしました。(契約継続の意思は告げず、カラー選択も丸をつけるだけの紙の隅にサインをする形になります)設計変更についても、差額請求と言っていたのに、施行費用のプラスがされているだけで、差引の値ではなくなっていまきた。これについて質問したところ、打ち合わせが遅かったために既に標準仕様用の資材を購入しており、差額のみとはならないとの回答をされました。
その後、やはり全て選択できないこと、変更工事費用が加算になったことを理由に、再度契約解除を申し出たところ、カラーセレクト表へサインをしたこと、これにより材料の発注をしたことが履行の着手になるため、違約金2割+オプション(カラー含む)復旧費用の支払いによる解除になると言われました。(重要事項説明書には買主側の履行として、カラーセレクト伝票への記名押印のいずれか、売主側の履行として、変更工事着手の記載がありました)

自分が安易に契約をしてしまったことに非があるのはわかるのですが、本当に2割+オプション復旧費用を支払わなければならないのでしょうか?
変更工事は契約を交わしてからかと確認した際にそうだと言われたので、着手には至ってないと考えておりました。カラーセレクト表についても、変更工事の契約書で確定になると認識しておりました。
ご回答よろしくお願いします。

回答

違約金の金額について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/04/08 16:01:28
「マンション管理コンサルタント」の小西です。

不動産の購入手続きは、おおまかにいって「申込み」→「重要事項説明」→「契約」→「住宅ローン申込み」→「決済・引き渡し」→「登記」と言う流れになります。
申し込みは契約の予約です。
購入申込書と共に申込証拠金を売り主に渡しますが、この段階ではまだ契約は成立していませんので、いつでも自由に撤回でき、申込証拠金も返してもらえます。
契約の前に売主に渡すのは申し込み証拠金で手付金ではありません。

不動産の売買では、口約束はもちろん単なる申込みでは契約は成立しません(判例)。
契約を結ぶ前には、不動産会社の有資格者が一定の事項(重要事項説明)について、購入者に説明しなければなりません。
この手続きは、宅地建物取引業法と言う法律で不動産業者に義務付けられており、違反するとペナルテイがあります。
重要事項説明をキチンと行わないで契約を結んだ場合、消費者契約法により契約も無効になる可能性があります。
そうして、契約は、重要事項説明に続いて行われます。
契約書を読み上げたうえで、売主・買主の双方が署名・押印し、買主は手付金として代金の一定割合を支払い契約成立となります。
一旦契約が成立すると、法的な拘束力が生じ、手付金を放棄しなければ解約できなくなります。

契約が成立すると、すぐに住宅ローンの申し込みを行います。
万が一、予定していた住宅ローンが借りられなかった場合、白紙解約できる旨の特約(ローン特約条項)が契約書に入れてあれば手付け金は戻ってきます。
売買価格の20%違約金が発生するのは、売主が契約の履行に着手していた場合です。買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、その希望の建築工事に着工したときは履行の着手にあたります。また、オプションを発注していた場合は、売主が、買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着工したときは難しくなります(要交渉)。履行の提供の為の単なる前提行為は履行の準備行為とされ、履行の着手には該当しません。
また上記のことを確認し手順通りに進行されていなければ売主の上席に話をされることです。
それでも話が進まない場合は、できるだけ早く各地の弁護士会が行っている法律相談センターに相談されることをお勧めします。
専門的な相談に適し,調査や実際に紛争を解決するための交渉や裁判も依頼出来ます。


質問

理事会議事録について
質問者:popoalps さん 質問日時:2017-03-29 10:21:53 回答件数:4
分譲マンションの管理組合員ですが、管理組合の理事会議事録、
総会議事録を閲覧したくなり、管理員室で閲覧したのですが、
理事会議事録が2ヶ月ごとに開催されているので年6回分が有る
はずなのですが、1回分しか保存されていないのです。

そこで質問は2つあります。1つ目は
この理事会議事録は本来は理事で書記担当が記載して保存する
のか、それとも管理会社のエリアマネージャーが理事会に参加して
いるのでその人が記載して保存するものなのでしょうか?

2つ目は理事会が年6回開催されて、6回分すべてを保存する義務は
ないのでしょうか? それとも1回分でもあればそれて゛問題ない
のでしょうか? よろしく回答をお願いします。

回答

理事会議事録について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/04/02 18:28:26
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

区分所有法第42条では、「集会の議事については、議長(理事長)が議事録を作成しなければならない」と定めています。
また、同条3項には、「議事録には、議長(理事長)及び集会に出席した区分所有者の2人が署名押印しなければならない」とも定めています。

理事会の議事については、総会の議事のように議事録等の戸別配布までは要しないものの、理事会の開催日時、議題、審議内容や結果等を広報することが大切です。
また区分所有者が必要に応じて議事録を閲覧できるような対応しなければなません。

標準管理規約では、理事会議事録は総会議事録の作成の規定が準用され基本的に両議事録の作成方法等に差を設けていません。
理事会議事録は理事会の開催ごとに作成しなければなりません。

議事録は、議長を務める理事長が作成、保管し、組合員等の利害関係者の要求によって閲覧させることが規定されています(標準管理規約第49条、53条2項)。
したがって、開催された全6回分の議事録は保管されていなければなりません。

理事長が議事録を作成しない、また、記載すべき事項を記載しないことや虚偽の記載をすることは区分所有法42条に違反する行為になります(同法69条3号)。
したがつて、理事長に上記のことを伝えて、議事録を作成するよう説得することが
必要です。


質問

マンション駐車場の利用について
質問者:マッサン さん 質問日時:2017-02-27 16:22:30 回答件数:5
車を保有していない入居者が、“将来、車を購入するかも知れないから”と取り置きしている方が複数居ます。現在、駐車場が足らなくなっているので返還をお願いしていますが、応じてくれません。
そもそも車がないのに駐車場料金は払っているからとの理由で取り置きが出来る物なのでしょか?

回答

マンション駐車場の利用について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/04/02 18:52:55
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。
貴管理組合の管理規約、駐車場使用細則にはどのように定められているのでしようか。
管理規約、駐車場使用細則はマンションの憲法です。
駐車場の取り置きができるかどうかは、管理規約、使用細則に細かく定められているはずです。
購入時に、管理規約、使用細則を承認して契約しているのですから異議を申し立てることは出来ません。
自分の言い分を通すことは出来ず契約者は管理規約、使用細則に従わなければなりません。
規定がないのであれば問題ですので早急に理事会で審議されて総会に諮るべきです。

使用方法を変更する場合は管理規約、使用細則の変更をしなければできません。
駐車場使用細則の変更する場合は総会決議となり、過半数の賛成が必要となります。
管理規約の変更の場合は総会決議の議決権及び区分所有者数の4分の3以上の賛成が必要になります。

マンションの駐車場は区分所有者全員の共用財産であることから、その利用方法は基本的には「平等・公平でなければなりません」ので、規約や使用細則に不備があるのなら理事会で検討して総会で住民の意思確認を行い、総会の決議を経て変更することが出来ます。




   







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