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質問

築30年の中古マンションに一生住めるか
質問者:家探し中次郎 さん 質問日時:2015/03/03 23:55 回答件数:2
初めて質問させていただきます。家探し中次郎と申します。
大阪市内で、駅まで徒歩2分という好立地の物件があり、80平米の広さもあり、気にいりリノベーションで住むことを検討しているのですが、築30年のマンションです。駅近で広めのマンションに住みたいと探していたら見つけました。
27歳の夫婦子供一人ですが、私が80まで持つのかどうかが気になっています。色々なサイトで勉強中ですが、将来の建て直しは実例が少なく、難しそうですね。大規模修繕だけで、マンションは80年、90年持つものでしょうか。ご意見頂けると幸いです。果たして組合の議事録や修繕積立金の残高や修繕履歴を調べて、良かったとして、買いなのでしょうか。
駅周辺は商業施設が複数あり、とにかく便利です。子育ての評判も悪くありません。とにかく築30年というのが気になってます。

回答

築30年の中古マンションに一生住めるか
回答者:小西吉弘 回答日時:2015/03/05 23:22:32
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

マンションの寿命は、維持管理が確りとできていれば
50−60年は大丈夫と言われています。
それも、共用部分の管理がしっかり行われているかにより
変わってきます。
管理が悪ければ、建替えの時期が可成り早くなる場合も
あります。

修繕計画に基づいて、キチンと補修や修繕がされてきて
いるかどうか、今後の修繕計画の内容と修繕積立金残高が
どのように推移しているか、積立金の値上げの予定が
ないか等も確認されることです。
このときに修繕積立金が不足していると、一時金の徴収
もしくは、修繕積立金値上げ、借入金で対応するなどが
発生することになります。

築30年を超えると、共用部分も含めてほとんどの設備の
交換時期が迫ってきますので、どの辺までの交換がされて
いるのか確認しなければなりません。
また、共用廊下やエントランス、エレベーター、立駐機、
共用部分の給排水設備、その他の修繕や交換もでてきます。
配管系等の交換時期は大体25−30年ぐらいですから、
マンションより先に寿命が来て、交換が必要になります。

台所、洗面、トイレ、浴室の水回りを十分にチエック
しましよう。
給配水管等の目に見えない部分は修繕履歴等を売主に
確認することです。
どんなにリノベーションをしても、音の問題やその他の
設備、建物の老朽化等の問題はクリアーすることは
できません。

建て替えをするとなれば多額の費用負担が生じる可能性が
ありますので、その辺もよく考えておく必要があります。

その他、中古物件の購入には、多くのリスクが伴います
ので十分に検討されることです。


小西吉弘
経営・法務・労務管理コンサルタント/マンション管理コンサルタント

No Picture
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
 
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
 
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
大手デベ系管理会社での体験を基に、管理組合の立場に立ち、実践に即したコンサルテングを行ないます。

回答

築30年の中古マンションに一生住めるか
回答者:高下弘之 回答日時:2015/03/19 12:59:42
現在のマンション耐用年数は経理的には47年です。実際面、生活するうえでの耐用年数は
中々一概には言えないもの、家探し中次郎 さんもお分かりの通りです。
現在建て替えの実績が少ない上、構造やメンテナンスにより耐用年数は結構変わるのかなぁと言った段階です。

その意味でも家探し中次郎 さん仰るとおり、修理履歴や組合の管理に対する思い入れこの辺が重要な要素に
なってくるのではないでしょうか。

そしてもう一つは、土地の持分比率です。敷地権割合とも言います。これが多ければ多いほど将来に対する
土地の有効活用が出来る、ということを示唆しています。
これは絶対的な数値と相対的な数値があり他物件との比較で数値を把握するといいでしょう。

最終は建て替えも視野に入れ検討し、それでも良いという判断をされれば良いのではないでしょうか。


高下弘之
タカエージェント株式会社/公認不動産コンサルティングマスター

No Picture
住所: 〒600-8310
京都市下京区七条通新町西入るNJ小山ビル2F
 
TEL: 075-365-2552 FAX: 075-365-2577
 
メールアドレス: office5@t-agent.co.jp
 
URL: http://www.t-agent.co.jp/
産経新聞等の新聞各紙やTVの取材を受け、不動産コンサルタントとしての社会的認知度アップに勤めています。

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