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質問

違約金の金額について
質問者:麻衣 さん 質問日時:2017/04/05 06:57 回答件数:2
新築マンションの契約解除についてです。
マンションを買おうと思い、モデルルームへ見学に行った際に惹かれ、その場で契約をしました。
決め手となったのは、様々なカラーオプションの選択(選択表が事務所内に展示中であったこと、ホームページにも期間限定とは書いてあるものの期日が書いていなかった)、設計変更費用を現施行費との差引金額で行うこと、また転勤のある会社の為、転売及び賃貸に出した際にローン返済で損しないことです。しかし、その後の打ち合わせによりカラーオプション選択の期限が過ぎているので不可能であると言われたため、私の内容の誤認による手付金返還による契約解除を電話で行いました。
その後、担当者よりカラーオプションを売主が負担するから(変更できるもののみ)考え直してくれないか、とりあえずコーディネーターと打ち合わせをして欲しいと言われたため、打ち合わせに行き、もし変更するならどれがいいかを確認され、その後、カラーの選択用紙に選ぶならこの色でいいか間違いないかサインが欲しいと言われたため、その紙にサインしました。(契約継続の意思は告げず、カラー選択も丸をつけるだけの紙の隅にサインをする形になります)設計変更についても、差額請求と言っていたのに、施行費用のプラスがされているだけで、差引の値ではなくなっていまきた。これについて質問したところ、打ち合わせが遅かったために既に標準仕様用の資材を購入しており、差額のみとはならないとの回答をされました。
その後、やはり全て選択できないこと、変更工事費用が加算になったことを理由に、再度契約解除を申し出たところ、カラーセレクト表へサインをしたこと、これにより材料の発注をしたことが履行の着手になるため、違約金2割+オプション(カラー含む)復旧費用の支払いによる解除になると言われました。(重要事項説明書には買主側の履行として、カラーセレクト伝票への記名押印のいずれか、売主側の履行として、変更工事着手の記載がありました)

自分が安易に契約をしてしまったことに非があるのはわかるのですが、本当に2割+オプション復旧費用を支払わなければならないのでしょうか?
変更工事は契約を交わしてからかと確認した際にそうだと言われたので、着手には至ってないと考えておりました。カラーセレクト表についても、変更工事の契約書で確定になると認識しておりました。
ご回答よろしくお願いします。

回答

違約金の金額について
回答者:大阪の不動産屋 回答日時:2017/04/06 14:52:27
2割+オプション復旧費となると大金ですね、
文面からすると麻衣さんの方が分があるあるように見受けます、
しかし、相手がデベロッパーとなると手ごわいかもしれません。

少し専門の理論武装も必要かもしれません、この問題は即座に
白黒つけがたい気がしますので公的な機関への相談をお薦めします。

このまま押し切られると悔いが残りますよね。

例;(都道府県名)宅建協会の不動産無料相談
大阪の場合・・・”大阪府宅建協会”を検索してサイト内の
”不動産無料相談”に相談して下さい。


大阪の不動産屋
大阪の暮らし応援隊・半額本舗.COM

No Picture
住所: 〒593-8301
大阪府堺市上野芝町4丁17−8
 
TEL: 072-245-9005 FAX: 072-247-9939
 
メールアドレス: sakamoto-y1.27@kcf.biglobe.ne.jp
 
URL: http://www.hangaku-honpo.com/
皆様の立場に立って現実的なアドバイスに勤めます。
仲介手数料や内覧会同行って高いと思いませんか?

回答

違約金の金額について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/04/08 16:01:28
「マンション管理コンサルタント」の小西です。

不動産の購入手続きは、おおまかにいって「申込み」→「重要事項説明」→「契約」→「住宅ローン申込み」→「決済・引き渡し」→「登記」と言う流れになります。
申し込みは契約の予約です。
購入申込書と共に申込証拠金を売り主に渡しますが、この段階ではまだ契約は成立していませんので、いつでも自由に撤回でき、申込証拠金も返してもらえます。
契約の前に売主に渡すのは申し込み証拠金で手付金ではありません。

不動産の売買では、口約束はもちろん単なる申込みでは契約は成立しません(判例)。
契約を結ぶ前には、不動産会社の有資格者が一定の事項(重要事項説明)について、購入者に説明しなければなりません。
この手続きは、宅地建物取引業法と言う法律で不動産業者に義務付けられており、違反するとペナルテイがあります。
重要事項説明をキチンと行わないで契約を結んだ場合、消費者契約法により契約も無効になる可能性があります。
そうして、契約は、重要事項説明に続いて行われます。
契約書を読み上げたうえで、売主・買主の双方が署名・押印し、買主は手付金として代金の一定割合を支払い契約成立となります。
一旦契約が成立すると、法的な拘束力が生じ、手付金を放棄しなければ解約できなくなります。

契約が成立すると、すぐに住宅ローンの申し込みを行います。
万が一、予定していた住宅ローンが借りられなかった場合、白紙解約できる旨の特約(ローン特約条項)が契約書に入れてあれば手付け金は戻ってきます。
売買価格の20%違約金が発生するのは、売主が契約の履行に着手していた場合です。買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、その希望の建築工事に着工したときは履行の着手にあたります。また、オプションを発注していた場合は、売主が、買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着工したときは難しくなります(要交渉)。履行の提供の為の単なる前提行為は履行の準備行為とされ、履行の着手には該当しません。
また上記のことを確認し手順通りに進行されていなければ売主の上席に話をされることです。
それでも話が進まない場合は、できるだけ早く各地の弁護士会が行っている法律相談センターに相談されることをお勧めします。
専門的な相談に適し,調査や実際に紛争を解決するための交渉や裁判も依頼出来ます。


小西吉弘
経営・法務・労務管理コンサルタント/マンション管理コンサルタント

No Picture
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
 
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
 
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
大手デベ系管理会社での体験を基に、管理組合の立場に立ち、実践に即したコンサルテングを行ないます。

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